À partir du 1er janvier 2023, une nouvelle réglementation interdit la location des pires passoires thermiques, considérées désormais comme des « logements indécents ». Mais qu'est-ce qu'une passoire thermique ? Et quelles solutions s'offrent aux propriétaires de ce type de logement ?
Comment savoir si mon logement est une passoire thermique ?
Passoire thermique : définition
La passoire thermique, également appelée passoire énergétique, est un logement particulièrement énergivore. Il est très mal isolé et consomme énormément d'énergie pour le chauffage et la production d'eau chaude sanitaire, mais ce n'est pas forcément un logement insalubre.
La passoire thermique est classée F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui se base sur la consommation énergétique en kWh par mètre carré et par an, calculée à partir de plusieurs critères : la performance du système de chauffage, la qualité de l'isolation, l'éclairage, la ventilation.
Comment savoir si ma maison est une passoire thermique ?
Le DPE n'est pas le seul moyen de savoir si votre logement fait partie des passoires thermiques. Voici les signes qui doivent vous alerter : les factures d'énergie trop élevées, le taux d'humidité important, l'inconfort au quotidien (courants d'air, sensation de froid malgré le chauffage, piètre qualité de l'air intérieur, moisissures, etc).
Ces problèmes sont souvent liés à une mauvaise isolation, surtout au niveau des combles et des murs. Elle provoque des déperditions thermiques que votre système de chauffage est incapable de compenser. Jetez également un coup d'œil du côté de vos appareils de chauffage. Les équipements vétustes (comme les convecteurs électriques appelés « grilles-pain ») sont particulièrement gourmands en énergie et pas forcément performants. Certains de ces vieux systèmes de chauffage utilisant les énergies fossiles, par exemple les chaudières fioul, peuvent également influencer votre étiquette climat. Issue du DPE, cette étiquette prend en compte la quantité annuelle de gaz à effet de serre généré par votre logement afin de mesurer son impact sur l'environnement.
La lutte du gouvernement contre les passoires thermiques
Les passoires thermiques en France
Selon le ministère de la Transition écologique, la France compte plus de 7 millions de passoires thermiques, dont plus d'un million et demi dans le parc locatif privé. Souvent, il s'agit de vieux bâtiments construits avant 1975 car à l'époque, les techniques d'isolation n'étaient pas au point.
Beaucoup d'entre eux sont aussi de tout petits logements, car les surfaces de parois déperditives dont ils disposent sont importantes par rapport à leur surface habitable. En plus, ils sont généralement plus densément occupés et, rapporté à la surface, la consommation d'eau chaude sanitaire y est supérieure.
La notion de passoire thermique peut aussi être liée à la notion de précarité énergétique qui se définit comme la difficulté, voire l'impossibilité à pouvoir chauffer correctement son logement, et ceci à un coût acceptable. Les chiffres parlent d'eux-mêmes : 20 % de Français ont déclaré avoir eu froid chez eux pendant au moins 24 h durant l'hiver 2020-2021. Et beaucoup de ménages modestes dépensent plus de 8% de leurs revenus dans les factures énergétiques.
Dès 2023, les logements vraiment énergivores interdits à la location
Venir à bout des passoires énergétiques en incitant les propriétaires à rénover, c'est l'objectif affiché par le gouvernement. Adoptée en 2021, la loi Climat et Résilience a consacré cette lutte contre les logements énergivores, en prévoyant le gel des loyers et l'interdiction progressive de leur mise en location.
D'ici 2028, le gouvernement veut éradiquer toutes les passoires thermiques et compte agir en trois temps. Premièrement, à partir du 1er janvier 2023 tous les logements dont la consommation énergétique excède 450 kWh/m²/an (soit une partie de la classe G), seront interdits à la location. Et les seuils vont progressivement devenir de plus en plus exigeants : en 2025, tous les logements de la classe G ne pourront plus être mis en location, en 2028, viendra le tour des logements classés F, et en 2034, même les logements classés E devront se retirer du marché locatif. Les agences immobilières ne pourront tout simplement pas proposer la location des passoires thermiques, et en cas de location entre particuliers, le locataire aura le droit de se retourner contre son propriétaire, si ce dernier refuse de faire les travaux nécessaires pour améliorer le logement.
En plus, en cas de vente d'une passoire thermique, un audit énergétique devra être réalisé afin d'informer l'acquéreur des travaux nécessaires pour améliorer le classement. Cette mesure entrera en vigueur en 2023 et concerne au début les logements classés F et G.
Comment rénover une passoire thermique ?
Réaliser un audit énergétique de son bien immobilier
Si l'audit énergétique va devenir obligatoire pour la vente de certains biens, il pourra aussi être utile pour le propriétaire-bailleur ou occupant qui ne souhaite pas vendre. En effet, ce document formulera des propositions de travaux à réaliser dans le but d'améliorer la performance énergétique du logement concerné. Il présentera au moins deux scénarios de travaux possibles, à effectuer en une ou plusieurs étapes, pour par exemple faire passer un bien classé F ou G en classe C.
Cet audit comprendra notamment :
- un état des lieux général du bien ;
- une estimation de sa performance énergétique, se basant sur le DPE ;
- des propositions de travaux d'amélioration, avec l'estimation théorique de l'impact des travaux sur la facture énergétique du bien, l'estimation du montant des travaux et la mention des principales aides financières de l'Etat auxquelles le propriétaire peut prétendre.
Notez que l'audit énergétique devra être réalisé par un professionnel qualifié.
Renforcer l'isolation thermique
Ce n'est un secret pour personne : pour réduire les déperditions thermiques qui transforment votre bien en une passoire thermique, il faut isoler. Vous commencerez par la toiture ou les combles perdus qui sont à l'origine de 30 % de pertes de chaleur, mais vous n'oublierez pas non plus l'isolation des murs et, éventuellement, du plancher bas. L'installation de fenêtres et de vitrages performants est également recommandée, car ils sont responsables des 15 % des pertes thermiques.
Pour vos travaux, faites appel à un artisan qualifié RGE (Reconnu garant de l'environnement) afin de profiter de son expertise et de pouvoir bénéficier des aides gouvernementales à la rénovation énergétique. Et n'oubliez pas qu'un logement bien isolé non seulement garde la chaleur en hiver, mais aussi la fraîcheur en été et assure un meilleur confort thermique en toute saison.
Installer un système de chauffage performant
L'état de votre système de chauffage doit aussi faire l'objet d'une attention particulière. Il convient de choisir des équipements économiques et écologiques, de préférence à énergie renouvelable. Vous pouvez opter, par exemple, pour une pompe à chaleur air-eau ou un chauffage au bois (chaudière à granulés, poêle à bois, etc).
Quant à la production d'eau chaude sanitaire, n'hésitez pas à vous équiper d'un chauffe-eau thermodynamique ou d'un chauffe-eau solaire individuel.
Améliorer la ventilation
Au moins 20 % des déperditions énergétiques d'un logement sont dues au renouvellement de l'air. Ainsi, une bonne ventilation mécanique contrôlée (VMC) permet non seulement d'assainir l'air intérieur, d'éliminer l'excès d'humidité et les polluants, mais aussi de réaliser des économies d'énergie.
Les aides pour la rénovation énergétique des passoires thermiques
Entre l'isolation, l'installation d'un nouveau système de chauffage et l'audit énergétique, les travaux de rénovation thermique peuvent être coûteux. Heureusement, plusieurs dispositifs sont là pour vous aider à financer votre projet.
Vous pouvez notamment prétendre à :
- MaPrimeRénov'. Initialement conçue pour les ménages modestes, cette prime est désormais accessible à tout le monde et permet de financer l'isolation des combles, des murs, l'installation d'un système de chauffage performant... Le montant de MaPrimeRénov' varie en fonction des revenus du foyer et des économies d'énergie réalisés suite aux travaux. Notez aussi qu'un bonus "Sortie de passoire" est prévu lorsque les travaux engagés permettent de sortir le logement de ce statut.
- L'éco-PTZ (prêt à taux zéro). Il s'agit d'un prêt sans intérêts pour les projets de rénovation énergétique.
- MaPrimeRénov' Sérénité. Accordée par l'Agence nationale de l'habitat (Anah), cette aide est destinée aux ménages modestes qui souhaitent réaliser d'importants travaux, avec un gain énergétique d'au minimum 35 %.
- Et aussi la TVA à taux réduit, les primes Coup de Pouce...
Ce qu'il faut retenir
- À partir de 2023, les passoires thermiques dont la consommation énergétique excède 450 kWh/m²/an seront considérés comme des logements indécents. Ils seront interdits à la location.
- Le gouvernement veut inciter les propriétaires des passoires thermiques à réaliser les travaux de rénovation énergétique. En absence de travaux, les locataires auront le droit de porter plainte.
- Les travaux de rénovation énergétique coûtent cher. Mais il est possible de limiter le montant de l'investissement grâce à des aides financières de l'Etat comme MaPrimeRénov', avec le bonus "Sortie de passoire", ou la TVA à taux réduit.
Vous êtes propriétaire d'une passoire énergétique ? Alors rénover n'est plus une option. Avec le calendrier d'interdictions progressives mis en place, vous serez obligé d'améliorer l'isolation et le système de chauffage de votre bien. Mais même si les travaux vont vous coûter cher, votre logement s'en trouvera valorisé.
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