Alors que la prise de conscience environnementale se démocratise, la valeur verte apparaît comme un critère déterminant dans le secteur de l’immobilier. Elle permet aujourd’hui de répondre aux exigences croissantes des acheteurs et des locataires, et donc de réaliser des investissements rentables et pérennes. Découvrez l’importance de la valeur verte pour estimer la valeur d’un bien immobilier, ainsi que les leviers à votre disposition pour la maximiser.
Qu’est-ce que la valeur verte d’un logement ?
Selon l’Ademe (agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie), la valeur verte correspond à « la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale ». Autrement dit : plus un logement est performant d’un point de vue environnemental, plus sa valeur augmente sur le marché immobilier.
La valeur verte représente un avantage pour le vendeur, qui peut vendre son bien à un prix plus élevé. Mais il s’agit avant tout d’un indicateur clé pour l’acheteur ! D’une part, elle garantit des économies sur la facture d’énergie, un atout de taille dans le contexte actuel de flambée des prix de l’énergie. D’autre part, elle promet un confort de vie optimal en termes de qualité de l’air ou de confort thermique.
Au-delà de sa dimension économique, la valeur verte répond aux enjeux de la transition écologique et s’inscrit dans un cadre réglementaire en pleine évolution.
Un contexte réglementaire tendu
Ces dernières années, de nombreuses réglementations ont été mises en place pour répondre aux nouveaux enjeux du secteur du bâtiment, premier secteur émetteur de carbone en France :
- les passoires énergétiques sont progressivement interdites à la location ;
- la réalisation d’un audit énergétique devient progressivement obligatoire pour les logements énergivores. Il inclut un état des lieux général du bien, une estimation de sa performance énergétique et des recommandations sur les travaux à effectuer pour améliorer le classement au DPE. Ces travaux ne sont pas obligatoires, mais ils doivent être communiqués aux potentiels acquéreurs ;
- enfin, la RE 2020 (réglementation environnementale 2020) impose des normes élevées pour la construction des bâtiments neufs.
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Quels sont les facteurs qui impactent la valeur verte d’un logement ?
La valeur verte est estimée à l’aide du DPE (diagnostic de performance énergétique), qui classe les logements en fonction de deux critères : la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre.
Mais ce n’est pas tout ! La valeur verte repose aussi sur d’autres paramètres : la qualité de l’air intérieur, la gestion de l’eau et des déchets, l’intégration dans l’environnement ou encore l’obtention de labels écologiques comme le label HQE (haute qualité environnementale).
Tous ces éléments impactent la perception et la valeur du bien immobilier sur le marché. Ils permettent d’obtenir une vision globale, qui mêle la durabilité du bâtiment, le confort des occupants et la préservation des ressources.
Zoom sur le DPE (diagnostic de performance énergétique)
La valeur verte s’appuie en grande partie sur le DPE (diagnostic de performance énergétique). Mis en place en 2006, ce document permet aux locataires et aux éventuels acquéreurs d’un logement d’évaluer rapidement ses performances environnementales.
Il indique notamment l’étiquette énergie, qui classe les logements de A à G en fonction de leur consommation énergétique et de leurs émissions de gaz à effet de serre. Les logements classés A et B sont considérés comme très économes, alors que les logements classés F et G constituent les fameuses « passoires thermiques », très énergivores.
Le 1ᵉʳ juillet 2021, le DPE est modifié pour devenir plus lisible et performant :
- il devient pleinement opposable, ce qui signifie que l’acquéreur peut désormais se retourner contre le vendeur pour préjudice si l’étiquette énergie est erronée ;
- il repose sur une nouvelle méthode de calcul, qui tient compte des émissions de gaz à effet de serre ;
- il inclut désormais une estimation des coûts annuels d’énergie, un indicateur du confort d’été et des préconisations sur les mesures les plus efficaces pour réaliser des économies d’énergie.
Quel est l’impact de la valeur verte sur le prix d’un bien immobilier ?
La valeur verte attire les acheteurs soucieux de réduire leur empreinte carbone, mais aussi les investisseurs à la recherche de placements rentables.
Pour évaluer son impact sur le marché immobilier, le Conseil Supérieur du Notariat a publié en 2022 une enquête sur le prix de vente des logements anciens en 2021. Les chiffres sont éloquents :
- les logements classés A ou B sont vendus jusqu’à 16 % plus cher ;
- les passoires énergétiques (classements F et G) affichent jusqu’à 10 % de décote.
On observe néanmoins de fortes disparités entre les régions. En effet, dans les régions où le marché immobilier est tendu, comme la région parisienne et le Sud-est, la valeur verte affecte peu le prix de vente.
Il faut également noter que la valeur verte va au-delà de la simple transaction immobilière. Elle impacte durablement le marché, en encourageant les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique et les professionnels du bâtiment à améliorer leurs pratiques.
Comment améliorer la valeur verte de votre logement ?
L’isolation thermique
Une bonne isolation est la clé de voûte de toute rénovation énergétique. En effet, il ne sert à rien de chauffer votre logement si toute la chaleur s’échappe ! Il s’agit d’un gaspillage d’énergie inutile.
Voici les zones de la maison à isoler en priorité selon l’Ademe :
- la toiture, qui représente 25 à 30 % des déperditions de chaleur ;
- les murs, 20 à 25 % ;
- les fenêtres, 10 à 15 % ;
- les planchers bas, 7 à 10 % ;
- les points thermiques, 5 à 10 %.
Vous devez choisir l’isolant et la technique d’isolation la plus adaptée à votre logement. Faites appel à un professionnel pour réaliser un bilan thermique et mettre en place des solutions qui conviennent le mieux à vos besoins.
Le remplacement du système de chauffage
Remplacer votre ancienne chaudière, notamment s’il s’agit d’un modèle polluant comme la chaudière au fioul, vous permet de réaliser des économies d’énergie notables. C’est l’occasion d’opter pour un appareil de chauffage plus écologique et performant, susceptible d’augmenter la valeur verte de votre logement.
Vous pouvez par exemple vous tourner vers une PAC (pompe à chaleur) ou une chaudière à bois, qui reposent sur des énergies renouvelables et affichent un rendement énergétique optimal. Faites-vous accompagner par un chauffagiste qualifié pour choisir le système de chauffage le plus adapté à votre logement et à sa zone climatique.
Bon à savoir : pensez également à remplacer le système de production d’eau chaude sanitaire (ECS). Vous pouvez par exemple vous tourner vers un chauffe-eau solaire, alimenté par des panneaux thermiques installés en toiture.
L’installation d’un système de ventilation
Une ventilation performante est essentielle pour assurer une bonne qualité de l’air et booster l’efficacité de votre chauffage. Dans certains cas, il est conseillé d’installer une VMC (ventilation mécanique contrôlée).
Tous ces travaux représentent un investissement conséquent, mais ils peuvent être soutenus par des aides financières, qui contribuent à revaloriser l’ensemble du parc immobilier.
Quelles sont les aides financières à la rénovation énergétique ?
MaPrimeRénov’
MaPrimeRénov’ est une aide publique accessible à tous les propriétaires et à toutes les copropriétés. Elle concerne les logements occupés à titre de résidence principale (par le propriétaire ou un locataire) et construits depuis au moins 15 ans.
Elle permet de financer les travaux de rénovation énergétique. Son montant varie en fonction du niveau de revenu du ménage et de la nature des travaux.
MaPrimeRénov’ Parcours accompagné
En vigueur depuis le début de l’année 2024, le Parcours accompagné permet de réaliser des travaux d’ampleur sans conditions de revenus. Elle concerne les travaux permettant de gagner au moins deux classes énergétiques et incluant au moins deux gestes d’isolation.
Le montant dépend de la tranche de revenus et il est calculé en taux de prise en charge des travaux. L’aide inclut un accompagnement technique et administratif par un expert Mon Accompagnateur Rénov’.
Les primes CEE
Les primes CEE, également appelées primes énergie, sont des aides versées par les fournisseurs d’énergie ou autre organisme privé. Elles s’inscrivent dans le cadre du dispositif des CEE (certificats d’économies d’énergie), qui encouragent les fournisseurs d’énergie à promouvoir les travaux de rénovation énergétique et l’utilisation des énergies renouvelables. Elles peuvent prendre la forme de primes, de bons d’achat ou être déduites de votre facture d’énergie.
L’éco-prêt à taux zéro
L’éco-prêt à taux zéro ou éco-PTZ permet de contracter un prêt sans intérêt et sans avance de trésorerie auprès d’une banque. Son montant peut atteindre 30 000 €.
Il concerne les logements déclarés comme résidence principale et achevés depuis plus de deux ans à la date du début des travaux.
La TVA à taux réduit
Les travaux de rénovation énergétique bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5 %. Il est directement appliqué sur la facture des entreprises de travaux.
Les aides des collectivités territoriales
Votre région ou votre commune peut également vous offrir des aides et des subventions particulières. Rendez-vous sur le site de l’Anil (agence nationale pour l’information sur le logement) pour en savoir plus.
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Assistance à maîtrise d’ouvrage
Pour exploiter tout le potentiel environnemental de votre logement, vous pouvez faire appel à un professionnel qualifié : maître d’ouvrage, bureau d’étude, architecte, ingénieur… Il pourra vous accompagner tout au long de votre projet de rénovation.
Ce type de prestation vous permet de bénéficier d’une approche pluridisciplinaire, ainsi que d’un accompagnement administratif vis-à-vis des réglementations, des certifications et des subventions. Elle peut être financée par les pouvoirs publics, comme dans le cadre de MaPrimeRénov’ Parcours accompagné.
Il s’agit d’un véritable atout pour booster la valeur verte de votre logement et étudier son positionnement sur le marché immobilier.
Sélectionner les bons artisans
Pour réussir vos travaux de rénovation, il est essentiel de faire appel à des professionnels fiables et qualifiés. La labellisation RGE (reconnu garant de l’environnement) est un incontournable pour bénéficier de travaux de qualité ainsi que des aides financières de l’État.
Ne laissez rien au hasard pour trouver les artisans qui vous accompagneront ! Profitez du réseau Espace Aubade en vous rendant sur le catalogue Guide Artisan. Il vous permet de trouver en quelques clics les professionnels qui exercent près de chez vous et de recevoir un devis personnalisé.
Vous l’aurez compris, la valeur verte est un indicateur essentiel dans l’écosystème immobilier actuel. Elle encourage les propriétaires et les investisseurs à intégrer les considérations environnementales dans leurs stratégies d’achat, de vente et de rénovation. Vous devez en tenir compte pour assurer la pérennité de vos investissements et participer à un avenir plus durable.
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